부동산 경매, 법인설립 장단점 (+ 최근 정부 발표 예상 규제 추가)

부동산 경매를 하다보면, 법인 설립을 많이들 하신다.
아무래도 절세의 효과를 많이 볼 수 있기 때문이다.
하지만, 자신의 부동산 포트폴리오에 따라서, 법인이 득이되고 혹은 실이 될수도 있다.
그렇기 때문에 법인의 장단점을 잘 살펴본 후에 하는 것이 중요하다.

나의 경우, 아직 낙찰은 한건밖에는 못받았지만, 현재 직장인으로서 근로소득을 벌고 있고, 혹 부동산을 매매해 시세차익이 많이 날 경우, 나는 종소세를 과다하게 부과해야 할 수도 있기 때문에, 법인 설립을 결정했다.

그럼 법인의 장단점을 함께 알아보자!

@ 장점

1. 양도세 절세
법인의 경우, 언제 팔든지 양도세는 10% + 10%(부동산 매매 추가과세)이다.
총 20%의 양도세로, 단타를 하기 좋다.
물론 개인이 매매사업자를 내서 해도 되지만, 매매사업자로 부동산을 팔게되면, 이것이 고스란히 내 소득으로 잡히게 된다.
그럼 종소세를 많이 부담해야한다. (현재 직장을 다니시는 경우)

2. 비용처리
법인은 비용처리가 폭넓게 가능하다.
개인의 경우, 되는 것도 있고 안되는 것도 있지만, 법인은 비용을 처리할 수 있는 범위가 굉장히 넓은 편!
사실 부동산을 하다보면, 여러 부수비용이 많이 드는데, 이런 비용을 경비처리할 수 있으니 이점이 굉장히 좋다.

3. 종합 부동산세 절세
종부세는 다주택자들을 대상으로 세금을 중과하는 것인데, 법인은 종부세 대상이 아니다.
그렇기 때문에 다주택자여도, 세금이 개인처럼 중과되지 않는다.

4. 대출의 용이함
이 부분은 나도 좀 헷갈리기는 한데,,
법인의 경우 금리가 개인보다는 높은 편이다. 0.5~1.5% 정도 차이까지 다양하다.
개인의 경우 주택수가 늘수록 대출이 되지 않는데, 법인의 경우 대출이 용이하다고 한다.
나도 아직 안겪어봐서 모르겠는데, 법인 하신분들 보면 거의 80%까지는 대출이 나오는 것 같다.

@ 단점

1. 기장료
법인의 경우, 세무사에게 세무업무 처리를 부탁해야한다.
여기서 세무사가 세무업무 대리 비용을 받는 것을 기장료를 받는다고 한다.
기장료는 월 10-20만원으로 다양하다.
내가 알기로는 8만원, 10만원, 15만원(부가세 불포함) 이렇게 크게 세가지로 나눠지는 것 같은데, 자신과 맞는 스타일의 세무사님을 찾아서 잘 계약하면 될 것 같다.

2. 취득세 중과
취득세 중과는 법인소재지가 과밀억제권역에 있는 경우에 해당한다고 한다.

3. 자금 융통의 불편함
법인의 수익은 엄연히 법인의 수익이기 때문에, 개인이 가져올때는 또 다시 소득세를 내야한다. (대표이사가 가져가더라도 똑같음, 월급형태로 지급)
그래서 따지고 보면, 개인과 순수익 측면에서는 비슷할 수 있다고 한다.

4. 연 조정료
매출규모에 따라 법인 조정료를 내야한다.
이는 연에 50-100만원 정도라고 한다.

@ 새롭게 등장할 가능성이 있는 법인 부동산 규제
1. 취득세 증가 가능성 / 기존 1.1% -> 4%
기존의 취득세 1%에서, 4%로 늘어날 가능성이 있다고 한다.
이럴 경우 부담이 좀 커질 것으로 예상된다 ㅠㅠ

2. 양도 차익에 따른 법인세 30% 가능성
법인 부동산의 경우로 한정될 가능성이 높은데, 법인세를 30%로 높인다는 것이다.
현재는 20%정도인데 여기서 10%를 더 중과하는 것인듯 싶다.

3. 종합 부동산세 강화
개인과의 형평성을 위해서 법인의 종부세를 강화한다는 얘기도 나오고 있다.

4. 자금출처 조사
이게 좀 법인 운영을 힘들게 하는 요소일 수 있다고 생각한다.
자금출처 조사는, 내가 이 자본을 어디서 어떻게 얻었는지에 대해서 모든 증거자료를 제출해야 한다는 것이다...
안그래도 법인 서류 진짜 많은데,, 자금 출처 서류까지 내라고 하면 진짜 머리아플 것 같다.
자금출처 조사는 일부에서는 이미 시행중인 것으로 알고 있기는 한데,, 정확하진 않은것 같다.

여기까지, 내가 알고 있는 법인의 장단점에 대해서 정리해봤다.
나는 전문가가 아니기 때문에 상단의 내용에는 틀린내용이 있을 수 있으니, 감안하고 보시길 바란다!

그럼에도 내가 법인을 설립한 이유는, 그럼에도 세금적인 측면에서 용이하기 때문이였다.
앞으로 경매 열심히 해서 부자되야 하니까!!!ㅎㅎㅎㅎ
한 채받고 끝날꺼 아니니까!!!

다음에 또 업데이트 된 법인 소식이 있으면 들고 돌아오겠다~~~
그럼 안뇽~